Association Valloire Nature Et Avenir (VNEA)
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Association Valloire Nature Et Avenir (VNEA)
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La loi Bouvard, extension de la loi Scellier mais aux résidences de service neuves, a defacto remplacé à partir de 2009 les mesures Demessine de défiscalisation pour les résidences de tourisme en ZRR (Zones de Revitalisation Rurale). Comme les dispositions Demessine initiales, mais sans la limitation de zonage ZRR, le dispositif Censi-Bouvard permet de récupérer en crédit d'impôt 11% de l'investissement jainsi que la TVA (19.6%) soit un total de plus de 30% ! La contrepartie d'un engagement de location de 9 ans est tout de même là. Une belle niche fiscale, pour ne pas dire un beau cadeau fiscal, dont les principaux bénéficiaires sont une fois de plus les aménageurs (promoteurs, constructeurs,...). Si cela pouvait développer la montagne vers un tourisme de qualité, pourquoi pas.... mais, de notre point de vue, les réalisations concrètes participent plus à l'urbanisation nouvelle de la montagne qu'à un développement de qualité et durable car le parc immobilier existant, très important mais souvent vieillissant, est dans les faits exclus de ces mesures. Comme chacun sait il est plus facile de construire du neuf que de réhabiliter de l'ancien. Mise à Jour Mars 2016: Avec le LMNP-Censi-Bouvard (statut de loueur meublé non professinnel) , l’investisseur peut réduire son impôt de 11 % du prix de revient de son logement, dans la limite de 300 000 euros sur neuf ans. L’avantage fiscal peut donc atteindre 3 666 euros par an. Mise à jour Mars 2015: Le taux de réduction d'impôt est toujours de 11% pour le dispositif qui s'appelle maintenant Censi-Bouvard. Mise à jour Février 2012: Le déficit budgétaire a amené à un rabotage des niches fiscales dont celles concernant l'investissement immobilier. Après avoir été diminué à 18% au lieu de 25% en 2011, le taux de la réduction d'impôt accordée dans le cadre du dispositif Bouvard est diminué à 11% à partir de 2012. Par contre, son application est prorogée jusqu'au 31 décembre 2014 afin d'écouler les logements compris dans des programmes lancés avant 2013. Point positif à nos yeux, le dispositif Bouvard peut s'appliquer aux logements de plus de 15 ans faisant partie d'un programme de réhabilitation pour une résidence de service mais les programmes de ce type sont bien rares.... Mise à jour Décembre 2010: La loi Scellier-Bouvard: En continuation de la loi Demessine pour les résidences de tourisme, la loi Scellier- Bouvard offre depuis 2008 un avantage équivalent. La réduction fiscale se monte à 40% du prix du bien acheté : et ce pour un engagement de location de 9 ans. Pour un bien de 300 000 €, l’avantage est ainsi de 113000€ [8300 € par an de déduction fiscale sur 9 ans et 58800€ de dégrèvement de TVA]. Qui dit mieux ! Ceci dit, la loi de finance 2011 prévoit un alourdissement de la pression
fiscale notamment sur les niches fiscales. Cette année encore, la
loi renforce ainsi le plafonnement global des niches fiscales dont le montant
passe de 20 000 € majorés de 8 % du revenu imposable à 18 000 € majorés
de 6 % du revenu imposable. Cette mesure s'applique à compter de
l'imposition des revenus perçus en 2011, mais afin de ne pas pénaliser les
décisions d'investissement engagées avant l'adoption de cette mesure, les
investissements locatifs Scellier (location nue) et Bouvard (location en meublé)
et ultra-marins (Girardin et Jego) engagés avant 2011 ne seront pas concernées
par ce relèvement. Il reste que 18000 € laisse une certaine
marge et l'exemple que nous mentionnions reste valable à partir du moment où
d'autres niches ne sont pas utilisées. Pour connaître le détail technique de la loi Bouvard. le 21 Octobre 2008: Le règlement judiciaire du groupe villeurbannais Transmontagne à l'automne 2007 et l'évolution de la situation financière dans de nombreuses résidences de tourisme viennent conforter notre point de vue sur le coté pervers des mesures Demessine. Celles-ci partaient pourtant de la bonne idée de favoriser un immobilier ayant un taux de rotation élevé. Outre le bétonnage de la montagne auquel elles participent, il apparaît que le système des résidences de tourisme est loin de garantir les économies de petits investisseurs à qui on avait vendu des produits “sans risque”. Comme nous l'avons toujours dit, il se confirme que le cadeau fiscal des mesures Demessine profite principalement aux promoteurs qui laissent souvent derrière eux des situations difficiles pour les propriétaires ainsi qu'une montagne plus urbanisée. Rappelons que, en contrepartie des aides fiscales, les mesures Demessine ne prévoient aucun critère de qualité pour éviter de "surdensifier" des stations déjà bien urbanisées: pas d'espaces de jeux, pas ou peu d'espaces verts,...Les piscines (minuscules) et autres saunas ne font pas tout. Voir l'article de Que Choisir "Immobilier défiscalisé Naissance d'un scandale!" dans notre revue de presse Voir le site de l'association des propriétaires de Résidence de Tourisme (APRT) Site APART Voir le site de l'amicale des investisseurs en résidences de Tourisme (IRT) site IRT Voir la pétition demandant une enquête de la commission des finances: http://www.petitiononline.com/131007/ Voir un exemple de problème dans une résidence de tourisme de Termignon dans notre revue de presse le 26 mars 2007: Valloire ainsi que les stations de la circonscription de Saint Jean de Maurienne telle que Valmeinier, la Toussuire vont sortir du zonage ZRR (Zone de Revitalisation Rurale) à la fin de l'année 2007 et ce suite à l'évolution de la démographie sur ces communes. Le classement n'est plus qu' accordé qu'à titre temporaire. Chacun peut le vérifier sur le site de la Datar du gouvernement. Nous pensons qu'il s'agit d'une bonne nouvelle dans le sens où nous espérons que la disparition de cette mesure ralentira la spéculation immobilière sur ces stations. Rappelons que l'avantage fiscal Demessine pour les résidences de tourisme en ZRR permet une réduction fiscale de 25% de la valeur du bien TTC. Ceci dit, la récupération additionnelle de la TVA (19,6%), qui permettait d'atteindre le 37,5%, subsiste. Ce dernier avantage est accordé pour tout investissement en résidence de tourisme sur le territoire national et ce quelle que soit la nationalité de l'acheteur (anglais, etc...). L'avantage Demessine est lui consenti en contrepartie de l'obligation de louer pendant 9 ans au moins. L'exemption de la TVA n'est totalement accordée qu'au bout de 20 ans (calcul au prorata des années de garde) Dans les années qui viennent, certains observateurs anticipent une baisse de l'immobilier de montagne avec la fin de la période de garde des premières résidences de tourisme construites en 2001 (soit à partir de 2010). Beaucoup d'investisseurs pourront en effet vendre (ils devront quand même payer la fraction de la TVA qui n'est acquise qu'au bout de 20 ans de garde). Le marché de l'immobilier de loisirs en montagne pourrait alors se trouver encombré et les nouvelles constructions plus difficiles à commercialiser sans parler de la pénurie de neige qui semble malheureusement se profiler avec le réchauffement climatique. Le 17 janvier 2007: Les dispositions sont prolongées jusqu'en 2010. La loi de finance 2006 avait proposé de limiter les avantages fiscaux immobiliers dont le "ZRR" au titre du plafonnement des niches fiscales. Mais le conseil d’état avait rejeté ce plafonnement au motif que tout un chacun doit être capable de comprendre la loi (de nombreuses exceptions le rendaient incompréhensible). Après avoir indiqué que l'article incriminé serait simplifié mais maintenu pour la loi de finance 2007, le gouvernement a abandonné le plafonnement, faute d'accord face aux groupes de pressions. C'est très regrettable car même si les programmes de résidences de tourisme en ZRR se sont arrêtés sur Valloire, nous pensons toujours que ces dispositions fiscales sont responsables de beaucoup des dérives immobilières qui sont constatées en Maurienne et dans les Hautes Alpes. Toute mesure à même d'affaiblir ce dispositif aurait été bienvenue. le 25 janvier 2006: Nous vous avions annoncé que la loi de finance 2006, limitait à 8000 euros les avantages fiscaux immobiliers dont le "ZRR" au titre du plafonnement des niches fiscales. La complexité de ce plafonnement était importante. Un article de plusieurs pages décrivait ce qui était plafonné et ce qui ne l’était pas. Le 31 décembre 2005, le conseil a donc rejeté cet article, estimant que la loi lorsqu’elle atteint un niveau de complexité telle qu’elle devient inintelligible…méconnaît l’article 14 de la déclaration des droits de l’homme et du citoyen. Le plafonnement ne devant rentrer en application qu’en 2007…l’article devra être réécrit en 2006 et nous l’espérons durci pour éviter les dérives immobilières qui se produiront inexorablement si rien n’est fait. Il faudra donc continuer à faire pression pour que l’ avantage fiscal "résidences touristiques ZRR" soit effectivement limité pour 2007. Le 26 novembre 2005: Dans le cadre de la loi de finance 2006 en cours d'approbation au parlement, il a été proposé que les avantages fiscaux ZRR ne soient pas plafonnés au contraire des autres avantages. Cette mesure a été heureusement repoussée. Elle aurait eu pour conséquence de multiplier l'intérêt de cette disposition fiscale par rapport aux autres et donc d'en multiplier les effets négatifs. L'association VNEA avait écrit une lettre aux députés avec d'autres associations de protection de l'environnement pour s'y opposer. Voir aussi notre communiqué de presse. Par contre, il a été adopté une mesure qui étend de 6 à 9 ans la durée d'étalement des avantages ZRR ce qui mécaniquement en augmente la portée. Rappelons que les mesures dite Demessine ont été prolongées jusqu'en 2010 dans le cadre de la loi de développement des territoires et que la durée des réductions fiscales avait déjà été augmentée de 4 à 6 ans. Notre association s' est élevée contre ces mesures (voir pourquoi ici) alors qu'aucune étude des conséquences globales de ces dispositions n' a eu lieu à notre connaissance. Elle regrette la non prise en compte de nos propositions. Nous pensons qu’il existe une meilleure utilisation de l’argent public à l'heure où le gouvernement doit faire face à un certain nombre de défis: délocalisation, problème de l'enseignement, violence dans les banlieues,...
Ce qu'il faut en effet savoir en général sur les dispositions pour les résidences de tourisme en ZRR. Pour 2004, cet avantage fiscal a été augmenté de 10% pour être à parité avec les avantages Besson ou Robien. Mais, ce qui se conçoit pour du logement social ne l'est pas forcément pour des constructions neuves controversées !!! Seul point positif, l'avantage fiscal inclut prend en compte la réhabilitation du bâti existant ainsi que des dispositions pour les saisonniers. Pour 2005, les dispositions fiscales sont maintenues, voire augmentées avec l'étalement des réductions fiscales sur 6 ans au lieu de 4 ans. Ceci permettra aux foyers fiscaux payant plus de 4166€ d’impôts d'avoir accès à ce dispositif (au lieu de 6250€ auparavant!). Sous couvert d’une plus grande justice sociale que l’on ne peut qu’approuver, cette mesure augmente de facto le nombre des investisseurs potentiels. Elle ne fait donc que donner plus de moyens aux promoteurs qui sont à notre avis les principaux bénéficiaires de ces mesures. Pour ou Contre ces dispositions?: Les défenseurs de ces dispositions disent: ″la loi sur le développement des territoires vise à favoriser l'activité économique dans ces territoires (les ZRRs) et ce qu'elles qu'en soient les formes (communales, artisanales, touristiques) et à conforter les services au public notamment en matière de soins ″ De notre coté, nous ne contestons pas la nécessité d'assurer le développement des territoires en question. Encore faudrait-il qu'il soit justement réparti ! Or les informations que nous avons pu rassembler montrent que depuis 2001 les investissements en résidence de tourisme ZRR ne profitent qu’à quelques stations de montagne déjà développées alors que plus de 20 000 communes sont éligibles sur le territoire national. Et encore faudrait-il que ce développement soit durable! Or cela n'est sûrement pas le cas des constructions denses, en cours dans les stations, grâce aux subventions indirectes de l'état. Ces nouvelles résidences ne sont en effet habitées en moyenne que 4 mois par an avec une grande inconnue au-delà de la période de neuf ans obligatoire. Elles transforment en véritables villes, des stations déjà bien urbanisées, qui tentent par l'augmentation de la clientèle ″hiver″ de faire face aux investissements considérables pour moderniser les parcs de remontées mécaniques et l'extension des enneigeurs artificiels. Sans parler de la surcapacité immobilière ainsi créée et ces effets sur les personnes qui en vivent, on peut douter du résultat de ce qui ressemble fort à une fuite en avant quand on sait qu’une proportion importante de la clientèle aspire au final à plus de Nature. Dans un contexte de réchauffement climatique inexorable et de clientèle versatile, cet activisme immobilier encouragé par l'état nous fait craindre le pire pour le futur. Il motive notre opposition. Que se passerait-il dans ces stations si la neige venait à manquer durablement alors que tous ces investissements sont fait uniquement dans le scénario inverse?...Au delà de choix marketing et économiques hasardeux, nous pensons en effet que tous ces programmes n'ont rien du développement harmonieux et de qualité à encourager. Qui plus est, ils contribuent à détruire petit à petit ce qui est une des vraies richesses de ces territoires : les villages authentiques, les espaces naturels,.... Nos propositions: Mi novembre 2004, et à l'occasion du passage en deuxième lecture de la loi sur le développement des territoires, nous avons écrit avec d'autres associations aux sénateurs pour proposer pour l’article 3 ter les dispositions suivantes (voir notre communiqué de presse ici et notre courrier ici). • Une limitation du nombre de lits défiscalisables par commune afin d'éviter une concentration des résidences touristiques sur quelques communes comme c'est le cas actuellement. Nous considérons le chiffre de 1500 lits comme une juste limite. • La subordination des avantages fiscaux consentis au strict respect d’un ensemble de critères de qualité à définir lors de la promulgation de la loi : COS, hauteurs de bâtiments, nombre maximum de lits par opération. Il faut savoir que dans beaucoup d'endroits, les résidences de tourisme ont un Coefficient d'occupation des sols proche 1, ont cinq niveaux ou plus, n'offrent pas d'espaces verts significatifs pour la détente et le jeu sans parler de la taille importante de résidences souvent groupées. • Une évaluation indépendante de l’impact des réductions fiscales en question depuis 2001. Certes, le dispositif ZRR sera soumis globalement à évaluation au plus tard en 2009. Mais il nous semble dangereux d'attendre aussi longtemps pour se préoccuper de l'impact de mesures immobilières sujettes à contestations. On peut encore beaucoup bétonner d'ici à 2009 et ces constructions dureront longtemps. Cette évaluation permettrait d’avoir des éléments factuels d’appréciation sur des dispositions qui sont certes censées s’arrêter en 2006 mais qui ont déjà été prorogées plusieurs fois en dernière minute comme en 2003.
Pour ceux qui veulent savoir comment les mesures fiscales fonctionnent...
Notre présentation initiale sur l'impact des dispositions fiscales et nos demandes auprès des décideurs (Mars 2004).... |
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